A propósito de una información de LNE

Las principales intervenciones:

http://www.lne.es/aviles/2012/08/22/principales-intervenciones/1287255.html

Lo que dice la noticia y...
(un comentario al respecto)

Remate para la última manzana de Rivero

El plan de mejora prevé respetar el edificio donde se ubica la farmacia que hace esquina entre Rivero y Cervantes; en el solar vacío que la rodea se levantarán dos bloques de cinco plantas. 

(Sitiar el edificio de la farmacia con una muralla de 15 metros de altura. )

Jardín de los Siete Enanitos

El edificio de los Siete Enanitos, sito en la calle de Palacio Valdés, pasará a ser de propiedad municipal y se podrá construir en la parcela un nuevo inmueble, semienterrado. 

(el Ayuntamiento tiene inmuebles en propiedad que no consigue vender, ¿tiene sentido ampliar el parque de equipamientos? ¿cual sería su destino?)

Un hotel en la calle del Marqués

En la calle del Marqués, en el entronque con Rivero, se plantea la posibilidad de abrir un hotel. La actuación incluye tres nuevos edificios en el solar de tres, cinco y siete plantas.

(Más de cien metros cuadrados de nueva edificación se realizará ocupando una calle peatonal, privatización de una calle¡¡¡)

Ábside de los Padres

El ábside de la iglesia de los Padres tendrá un paso libre por detrás de 300 metros. Servirá para comunicar con La Muralla. El interior del restaurante La Parra se reordenará con edificios de una, dos y tres plantas.

(Desordenar aun más esta zona de la ciudad, dejar edificar sobre la traza de la muralla medieval, aumentar las barreras edificatorias entre la capilla de los Alas y el Centro Niemeyer)


Tres alturas en Palacio Valdés

Una de las reformas más ambiciosas en la de la zona de chalés de Palacio Valdés. Se liminarán las casas de Las Artes y se construirán cuatro bloques de 6 y 4 plantas.

(Olvidan de comentar la intervención de la calle de los Alas en la que se propone hacer tres plantas de sótano para garaje en un sitio dónde técnicamente, por las características del suelo, es imposible ya que arruinaría media manzana de edificios de entre seis y ocho plantas, ¿quien se va a responsabilizar de esto?)

Avilés a mediados del siglo XIX

Diccionario geográfico-estadístico-histórico

Pascual Madoz.

Informes de Patrimonio Cultural rechazaron en junio de 2011 el Plan del Casco Histórico aprobado

Enlazamos una noticia publicada por Europa Press, de la que no se han hecho eco los periodicos de papel de la Avilés.


http://www.europapress.es/asturias/noticia-informes-patrimonio-cultural-rechazaron-junio-2011-plan-casco-historico-aprobado-20120604145928.html

Las cuentas del Plan Especial

Dado que mañana viernes el pleno del Ayuntamiento de Avilés decidirá sobre la Aprobación Definitiva del Plan Especial, hacemos un último esfuerzo explicativo para que se entienda la trascendencia de lo que se quiere aprobar. Quedará así constancia clara de lo que, en nuestra opinión, es un mal Plan. Queremos creer que se ha tramitado sin mayores contratiempos por desconocimiento de lo que realmente se estaba haciendo. Si se aprueba el Plan en estas condiciones, no se podrá alegar ya, desconocimiento.

Unidad 1. Entorno de la capilla de los Alas. 

Vista de la capilla de los alas desde el parque del Muelle. arriba situación actual, abajo edificación propuesta en el Plan Especial. 

 La unidad está mal planteada desde el principio, el modo de gestión propuesto para la obtención de los miniequipamientos dificulta su obtención. Se permite edificar encima de la muralla y se tapa la visión de la Capilla de los Alas desde el Centro Niemeyer. Supone perder una oportunidad única de recuperar el perfil de la ciudad amurallada. La propuesta empeora el Casco Histórico de Avilés. Es inconcebible que el Principado (Patrimonio), haga dejación de su responsabilidad y deje que se deteriore un entorno protegido como Bien de Interés Cultural del Principado de Asturias.

Se propone un aumento de Edificabilidad de 627 m2 a cambio de la cesión de un suelo interior a la muralla de escaso interés, en relación al deterioro que se produce. El aumento de edificabilidad privada, estimamos que supone un aumento valor  aproximado de  627.000 euros**. A cambio de este regalo se malogra la posibilidad de, con otra gestión, recuperar el perfil medieval de la ciudad.

Recreación de la vista de la capilla de los Alas desde el Centro Niemeyer, si se quisiera de verdad poner en valor la muralla de Avilés.

Unidad 2. Casa Palacio de Carlos Lobo

 Vista de la plaza de Carlos Lobo, el palacio está en la parte izquierda de la plaza. 

Para permitir un uso hotelero, que ahora nos dicen que no hay intenciones de emprender, se descataloga la Casa-Palacio, rebajando su nivel de protección y permitiendo su demolición completa, y su reedificación, respetando únicamente la composición de huecos de fachada. Una tomadura de pelo. A cambio de permitirles tirar el palacio, se les hace otro regalo añadido, 1.372 m2 de aumento de edificabilidad, que estimamos que supone un incremento del valor del suelo aproximado de 1.372.000 euros**. La contrapartida para el Ayuntamiento es un edificio de 105.58 metros cuadrados que desde hace 25 años está pendiente de expropiación para su demolición, está considerado a todos los efectos via pública. Su valor monetario es pues mínimo.

Unidad 3. Calle de los Alas.

Vista de la actuación prevista en la calle Los Alas.

Para realizar los cambios que se han hecho en este ámbito, no hacía falta un plan especial. El Plan justifica los cambios por el deterioro en el que está la zona. Pero, resulta que todos los solares y edificios deteriorados de la zona son de propiedad pública. La responsabilidad de este abandono es exclusivamente dejadez en la gestión del patrimonio municipal. La propuesta de intervención vuelve a resultar poco comprensible. Mas allá de que se renuncia a 1540 m2 de equipamiento para obtener un aumento de 1176 m2 de aprovechamiento de uso residencial, la formalización de la nueva edificación es muy mala, produce perjuicios gratuitos en las luces de las viviendas existentes, demuele un edificio de viviendas sociales de propiedad municipal y propone bloques de viviendas "encajonados" pegados unos a otros. Para hacer esto crea una "isla legal" respecto al Planeamiento General, algo que excede las competencias del Plan Especial. El beneficio para el Ayuntamiento de esta recalificación urbanistica "especulativa" se va en parte en la demolición de un edificio de viviendas sociales, de propiedad municipal, que el propio Planeamiento entiende que tiene un valor residual importante. A nuestro juicio la tipología de vivienda perimetral a la manzana (la que tiene el edificio a demoler) resulta mucho más acertada que la tipología propuesta. 

 Unidad 4. Pasaje de Jovellanos.

Vista de la actuación prevista en la calle Jovellanos.

La trama medieval de la ciudad no parece que requiera  de un pasaje que comunique la calle Jovellanos y la calleja del Alvarín. El pasaje aporta, eso si, oportunidad de "orinar" a cubierto en las noches de invierno. Además del pasaje se obtiene la ampliación de la plaza de detrás de la antigua cárcel; esto si nos parece un objetivo loable. A cambio de 462 metros cuadrados de calle/plaza se aumenta la edificabilidad permitida en 480m2,  estimamos que esto supone un aumento valor  en edificabilidad de  unos 480.000 euros**. No  entendemos como no se retira la alineación de la nueva edificación en el frente del callejón.

Vista de la calleja de "El Alvarín" vista desde la calle  Los Alas.

Unidad 5. Calle de la Libertad. 

Vista de la actuación prevista en la calle La Libertad. 

En esta unidad se pretende corregir el impacto estético de una medianera, para ello se permite construir un edificio de 345 m2 (estimamos un valor monetario 354.000 euros.**)en la huerta de un edificio catálogado. Para sostener ese aumento de edificabilidad el Ayuntamiento obtiene un solar de 90.32 m2.(que estimamos tenía un valor monetario aproximado de 90.000 euros**). Respecto a las medianeras, ya hemos comentado, que existen soluciones de embellecimiento que no pasan por rellenar huertas con edificación.

Ejemplo de tratamiento imaginativo de una medianera.

Unidad 6. Palacio Valdés.

Vista de la actuación prevista en la calle Palacio Valdés.

No entendemos que tiene que ver esta operación urbanística con el Casco Histórico. Está metida a calzador, pero al igual que en la unidad tres, la solución de bloques sueltos, perjudica las luces de las viviendas existentes y obliga a mayores alturas para obtener aprovechamientos similares. En esta unidad se concentra el 40% del aprovechamiento previsto en el Plan Especial. Un incremento de 4114 m2 en esta unidad. Según nuestros cálculos suponen plusvalías de entorno a los 4.114.000** euros. a cambio el Ayuntamiento obtiene la parcela de "los siete enanitos". El precio nos parece "un poco" elevado.

Unidad 7. Marqués.

Esta es una unidad sorprendente, en la que se propone edificar parte de las huertas de las edificaciones de la calle Rivero. La intención es hacer un hotel, pero ya sabemos (declaraciones del concejal de urbanismo a la prensa) que por el momento no se esperan actuaciones de iniciativa privada. Vuelve a justificarse la intervención en la necesidad de tapar medianeras. Y con el eufemismo de "normalizar la alineación de viario" se transforman en solar 123,54 metros cuadrados de calle. Si, se edifica parte de la calle. A nosotros la alineación actual nos parece bastante normal, la verdad. En total se permiten 1.492 m2 de edificación, donde ahora hay huertas y vía pública. La disposición de los bloques pegados a la medianera afectan a las vistas de los patios de los edificios existentes. Valoramos aproximadamente el aumento de valor de los solares en 1.492.000** euros. 

Vista de la actuación prevista desde la calle de Las Artes. 

 Vista de la actuación prevista desde la calle del Marques.

A cambio de permitir esta actuación se obtiene un solar con un muy bonito edificio, que se encuentra en estado de ruina, en la calle Galiana.(el Ayuntamiento puede requerir de oficio la recuperación del mismo al formar parte del patrimonio de la ciudad, y si no proceder a su expropiación). De forma incomprensible el plan prevé edificar un equipamiento en la huerta del solar que se obtiene.

Sobre una foto tomada de la prensa montaje del edificio de equipamiento previsto en el interior de la parcela. 

Unidad 8. Avenida Cervantes. 

Vista de la recreación de la propuesta del Plan para la unidad 8.

La última actuación también nos sorprende. Se vuelve edificar una huerta, en este caso la de la farmacia. Existe un solar vacío, junto a la farmacia, en la calle Rivero, como se quiere obtener  un solar, tambien en la calle Rivero, para un nuevo acceso al parque Ferrera, se propone una permuta a cambio de aprovechamiento.  El nuevo aprovechamiento (608 m2) se "mete" en un edificio de cinco plantas que envuelve la farmacia, y que ocupa parte de su huerta. Un aumento de valor aproximado de 608.000 euros** La propuesta cómo puede observarse en la recreación es sorprendente. Lo lógico sería que la edificación contigua a la farmacia tuviera una altura intermedia entre las cinco plantas de edificio existente y las dos plantas de la farmacia. No se entiende en ningún caso que se edifique la huerta de la farmacia. Mas sorprendente nos resulta que lo que se obtiene a cambio, es un solar que ya debería ser de propiedad municipal, ya que se supone que se obtuvo en un convenio relacionado con la construcción del hotel Ferrera.

Terrenos que el Ayuntamiento pretende obtener para crear un nuevo acceso desde la calle Rivero al Parque Ferrera. 

En términos absolutos el Plan supone un incremento de de edificabilidad de 10.224 m2 construidos (sin contar sótanos). Un incremento de valor del suelo mínimo (plusvalía) de 10.224.000** euros. de los que 9.197.200 euros** quedarían en manos privadas y 1.074.800** euros en manos públicas (Principado y Ayuntamiento) . 

** Las valoraciones de la repercusión del suelo se han hecho con criterios conservadores, estimando 1.000 euros por metro cuadrado construido. Y habiendo comprobado que en la zona centro los precios de venta de vivienda nueva rondan los 2.500 euros metro cuadrado. 

Hemos hecho un esfuerzo explicativo, que ha supuesto un gran esfuerzo personal, con el objetivo de informar a la ciudadanía de lo que realmente supone el Plan que se quiere aprobar. Nos gustaría que este esfuerzo diera lugar a una seria reflexión respecto al Plan en dónde corresponda, para que se corrijan sus graves deficiencias y para que en un futuro se procure un mayor control  de los documentos urbanisticos que se saquen adelante. Por el bien de todos los que queremos seguir disfrutando de nuestra hermosa ciudad. 

Recreación Calle Rivero - La Libertad

Recreación Calle del Marqués con Rivero

Actuación 5. Rivero - La Libertad

LA OBSESIÓN DE TAPAR LAS MEDIANERAS A COSTA A COSTA DE SOBREEDIFICAR EL CASCO HISTÓRICO.

 

Otra vez el mismo artificio legal (ilegal). ¿NO CONSOLIDADO EL CASCO HISTÓRICO DE AVILÉS?

Objetivos del Plan Especial en esta unidad.

1. Generar un nuevo volumen en el espacio libre de la parcela. ¿Por qué?
2. La obtención de superficie de equipamiento público. ¿Para qué?

¿Para minimizar el efecto de una medianera? Pues se me ocurren formas mucho más sencillas y baratas de hacerlo....



Un ejemplo de solución ingeniosa para integrar una medianera existente

Empecemos de nuevo que no lo termino de entender. Tengo una medianera a doce metros de la fachada de mi casa. Una medianera sin ventanas y por tanto que no me resta intimidad. Y como no me gusta su aspecto... ¿permito edificar hasta una distancia de cinco metros de mi fachada?. Mmm, no cuela.  ¿No será que quiero convertir ese espacio libre privado en metros cuadrados edificados para sacarles un rendimiento económico? (597 m2). Así, así si lo entiendo. Porque si quiero corregir el impacto estético del acabado de la fachada, ahora mismo propongo un concurso de ideas en la escuela de bella artes de la ciudad. Promuevo la creatividad y no sobreedifico la ciudad.

Otro ejemplo de solución ingeniosa para integrar una medianera existente

¿Para qué hace falta ese equipamiento público?. No terminamos de entender que quieran vender el palacio de Maqua porque no saben qué hacer con él y que se empeñen en adquirir pequeños equipamientos diseminados por el centro de la ciudad que funcionan perfectamente como edificios de viviendas. ¿Noventa metros cuadrados de equipamiento a cambio de 597 m2 de metros edificables es una buena razón para el promotor, pero no para el Ayuntamiento.

Miniequipamiento obtenido (90 m2 de edificabilidad) a cambio de 597 m2 de nueva edificación

Conclusión

No parece muy justificado edificar una huerta de una vivienda (hasta ahora no edificable) cambiando el Plan General, por el aspecto de una medianera.

El Ayuntamiento no gana nada recibiendo a cambio un miniequipamiento que es más una carga que una ventaja.

El artificio legal utilizado para hacer esta recalificación es dudosamente legal, si se aprueba y lo tribunales lo "tumban" ¿quién se hará responsable del daño patrimonial que tendrá que asumir el Ayuntamiento?.

Otro bloque de cinco plantas, de viviendas, que podrá construir en el casco urbano consolidado gracias al Plan Especial de "Mejora" y Reforma del Casco Histórico de Avilés.

ACTUACIÓN EN LA CALLE DEL MARQUÉS CON LA CALLE RIVERO. APE 7

Calle Rivero, Camino de Santiago.

 Para tapar una medianera se construye encima de la Calle.

¿porqué el Plan Especial del Casco Histórico permite edificar ocupando la calle del Marqués de Avilés?

 ¿Esto es proteger o es especular?

 ¿Van a aprobar el viernes todos los partidos de Avilés este desatino?.

Intervención en la calle de Los Alas (I)

Lo que hay

El ámbito afectado por esta intervención es en su mayor parte suelo e inmuebles de titularidad pública.

Las parcelas de titularidad publica son; 1) Un edificio de viviendas sociales de propiedad municipal (273x5), en la calle Jovellanos. 2) una parcela municipal, con frente a la calle de los Alas, prevista en el Plan General para equipamientos, con un edificio de dos plantas, que en el catálogo  arquitectónico tiene un valor ambiental. 3) Una parcela edificada, con frente a la calle de los Alas, que era sede de la Autoridad Portuaria, ahora propiedad del Principado.

Las parcelas de propietarios privados son tres y están edificadas; una está en la manzana de la unidad, en la calle Jovellanos esquina a Ruiz Gómez, y no se entiende muy bien porqué se incluye dentro del ámbito. Es un edificio de tres plantas en pleno uso, para el que el planeamiento vigente ya prevé la posible ampliación a cinco alturas, por lo que no está justificada su inclusión en la actuación.

Las otras dos parcelas son ajenas a esta manzana. Están en la manzana de la capilla de Los Alas y son, un edificio de una planta que tapa la muralla de Avilés (vista desde el parque del muelle) y un edificio de tres plantas que “invade” el alero de la capilla de los Alas.
  

Lo que se propone y porqué se propone.

En la práctica, lo que propone el Ayuntamiento en esta unidad es:

1- Construir un aparcamiento subterráneo de gran capacidad dentro del casco histórico amurallado.

2- Generar recursos económicos, reordenando el suelo que tiene en la zona, al que se le incrementan los aprovechamientos, al tiempo que se reducen las superficies realmente utilizables para equipamientos efectivos.

3-Obtener dos edificios para equipamientos innecesarios, en otra manzana, para interpretar la muralla en lugar de mostrarla, a cambio de parte de los recursos de rendimiento de su suelo en la zona.

El aparcamiento subterráneo de 10.000 m2 en tres plantas ocuparía casi todo el ámbito de actuación. Sobre el aparcamiento se “ordenan” espacios de uso público entre bloques de vivienda, es decir, un patio de manzana sobre un techo de garaje al que se puede pasar. De las tres plantas de garaje (9 metros) dos plantas y media se sitúan por debajo de la actual rasante de la parcela, que es de 5 metros sobre el nivel de las mareas.La excavación del aparcamiento hasta ese nivel se realizará junto a los cimientos de edificios existentes, de seis y ocho plantas de altura, situándose esos cimientos muy superficialmente, por carecer de sótano. 

La necesidad de demoler el edificio de viviendas sociales de la calle Jovellanos, parece motivado por la necesidad de dar acceso al aparcamiento, lo que, en términos de coste-beneficio, es matar pulgas a cañonazos. 

Actualmente hay un aparcamiento de 286 plazas y más de 8.000 m2 en la plaza del Ayuntamiento, con un nivel de ocupación alto, y uno en el Centro Niemeyer de similar capacidad (276 plazas) que está pendiente de inauguración. No es lógico proponer un aparcamiento tan grande. Construirlo ocupando toda la parcela significa cargarse, varios tramos de la muralla de Avilés, de mayor o menor desarrollo sobre rasante (muralla a la que este Plan Especial no ofrece mucho aprecio, fuera de alguna declaración retórica, mientras la persigue o la tapa donde la encuentra) y cortar árboles de gran desarrollo, ideales, e insustituibles, para lo que, se supone, va a ser un espacio libre de uso público.Puestos a hacer un aparcamiento subterráneo podrían hacerlo bajo la plaza “dura” El Pescado, donde ya se cortaron innecesariamente árboles de gran envergadura. Desde el punto de vista urbano, y aparte de los indeseables efectos ya descritos, la concentración de grandes aparcamientos dentro del recinto de Cascos Históricos, es fuente de conflictos, ya que introducen tráficos importantes en espacios que ya se han consolidado como preferentemente peatonales; y crea un impacto muy congestivo en las horas punta.

Existe falta de claridad con lo que realmente va a pasar con el aprovechamiento generado en esta zona. Se trata de operar en un suelo Urbano Consolidado de propiedad pública, creando una Unidad de Actuación (llamadas APE), con métodos de Suelo Urbano No Consolidado: pero el único contenido razonable de esta operación es la edificación, pura y simple, de los terrenos municipales, con aprovechamientos privatizables, que permitan obtener los recursos necesarios para la expropiación de unos pequeños terrenos adosado a la muralla en otra manzana, la de la Capilla de los Alas,  (ver Post sobre la muralla y la capilla de Los Alas)

Está claro el sistema de gestión (cooperación) y la forma de adjudicación de los aprovechamientos  (proporcional en función de la propiedad del suelo); el aprovechamiento será (solo) mayoritariamente de propiedad pública. No queda claro, quién y con qué recursos construye el aparcamiento subterráneo de tres plantas, de dudosa viabilidad. Se indica en el estudio económico financiero el coste de la urbanización del techo del aparcamiento y que el Ayuntamiento dispondrá de una parte de las plazas del mismo, pero no se habla del coste de construcción ni del procedimiento de explotación, todo lo que parece abocar a un contrato de concesión, aunque no se explicite. Si está claro, en cambio, que la indemnización de inquilinos y valoración del edificio de viviendas sociales existente en este ámbito se lleva parte importante del 1.186.610 de euros del gasto por construcciones o actividades. ¿Gana algo el Ayuntamiento tirando un edificio de viviendas sociales para luego vender el aprovechamiento?, o va a hacer un pan con unas tortas.  

 

Aquí se ha incrementado el aprovechamiento destinado a uso privado lucrativo en 1176m2, de los 3127 actuales a los 4303 previstos en el Plan Especial (+37%). ¿Tiene sentido esta nueva sobreedificación del interior del casco histórico? La mayor parte del aprovechamiento aquí previsto se ha generado sobre suelo de propiedad pública, municipal y regional; y parte de los recursos obtenidos se irán en la destrucción de viviendas de uso social. Es muy legitimo que el Ayuntamiento genere recursos para los fines de mejora del Casco Histórico; pero aquí los resultados son dudosos, atentan contra valores del Casco Histórico, e introduce de forma extemporánea agentes privados al utilizar inadecuada las técnicas de gestión del Suelo No Consolidado. 

Por otro lado, la situación de los derechos edificatorios de la parcela situada en la calle Jovellanos esquina con Ruiz Gómez, resultan claramente vulnerados, ya que ahora es una parcela con derechos edificatorios directos y un aprovechamiento consolidado, que pasa a formar parte de una unidad de actuación no consolidada, en la que debe asumir parte de los gastos de reurbanización de la unidad y ceder parte del aprovechamiento que ya tenía asignado de modo firme.

La sobreedificación en esta unidad se ve agravada por una incomprensible "ordenación" de la nueva edificación, que desaprovecha el espacio disponible, introduce tipologías edificatorias ajenas al Casco Histórico, vulneran situaciones legitimas consolidadas, y degradan las exigencias higiénico-compositivas obligadas en todo el territorio municipal, Esto ultimo se pretende justificar,  en el apartado 3.4.5 del Plan Especial, que establece, a modo de excepción, el incumplimiento del artículo 5.73 de las Normas Urbanísticas del Plan General, y permite para la nueva edificación prevista aquí, otra normativa menos exigente. ESTO ES ILEGAL, pues un Plan Especial de Protección del Patrimonio NO PUEDE modificar un Planeamiento de rango superior, en aspectos que no conducen a la mejora o protección del Patrimonio, sino a la reducción de sus condiciones de habitabilidad. El Plan de supuesta “Mejora” reduce las exigencias higiénicas y sanitarias de la nueva edificación ilegitimamente. 

La ordenación propone sustituir parte de la edificación perimetral existente por un edificio de cinco planta interior a la manzana, adosado a la edificación existente, de modo que esos edificios junto con el nuevo formen una gran masa de edificios, llena de patios interiores de escasas luces. Esto produce viviendas de peor calidad, más oscuras y encerradas entre edificación. En el resto de la manzana se disponen varios bloquecitos de cuatro plantas en las alineaciones de las calles Jovellanos y los Alas. Curiosamente la obsesión de tapar medianeras desaparece al hacer los bloquecitos, ya que se mantiene la medianera del edificio de la fundación metal, separada solo dos metros de la nueva edificación. Son criterios de quita y pon. Estos bloquecitos de cuatro plantas poco separados entre sí  producen viviendas encerradas en si mismas, con ventanas enfrentadas a ventanas. Se pierde la oportunidad de crear espacios libres amplios que den "oxigeno" a las viviendas.

Esta ordenación de la edificación se justifica, en parte, con unos recorridos peatonales interiores a la manzana que no se entienden muy bien, ya existen calles que cumplen la función de vía pública desde hace más de 900 años, no parece muy justificado que haya que tirar edificios para abrir itinerarios peatonales que “sustituyan” a los de la trama medieval peatonalizada. Unir el interior de esta manzana con la calleja del Alvarín por una ruta alternativa, es un objetivo dudoso. El acceso al interior de la manzana se puede conseguir sin pagar el peaje de flanquear la calle de Los Alas con bloques de cuatro plantas “separados” entre sí menos de seis metros. 

La tipología de edificación adecuada a este entorno, está ya inventada, es la existente en el resto de la trama medieval: edificación perimetral a la parcela de dos o tres plantas, con grandes espacios libres interiores a la manzana. A partir de ahí se puede estudiar cómo hacer accesible y permeable el interior de la manzana para su uso público. No es la primera vez que en urbanismo se afronta este tipo de reto, en cascos históricos. Aquí se juega con la ventaja de trabajar en suelo público, lo que podría dar pié a soluciones más elaboradas y ambiciosas. Ateniéndonos a este criterio, se cumplen sin dificultad la normativa de luces rectas del Plan General y se pueden obtener rendimientos de edificación sustanciales, pero de condiciones mucho mejores (las propias de esta época). 

intervención en la calle de los alas (II)

Tras la descripción crítica de lo que se propone, analicemos lo que NO se propone y pondría en valor ese entorno.

1) No se propone recuperar el tramo de muralla y su traza, protegiéndola,  haciéndola visible y evitando que sea sepultada por nueva edificación, o demolida para la construcción de tres plantas de aparcamiento subterráneo.

 

2) No se propone generar un gran espacio libre interior a la manzana que de buenas luces a las nuevas viviendas y no se las quite a las existentes, que cumpla la normativa vigente en el Plan de Avilés, no revocable por un Plan Especial Sectorial de “Mejora”.

3) No se propone respetar el arbolado  de gran desarrollo, ideales, e insustituibles, para lo que, se supone, va a ser un espacio libre de uso público.

4) No se propone dejar las viviendas sociales de propiedad municipal donde están, para no tener que desahuciar (con indemnización) a inquilinos de viviendas sociales, y no demoler un edificio municipal que el propio estudio económico financiero valora en más de 887.250 euros.

5) No propone no sobreedificar las parcelas de propiedad pública, y ordenar la nueva edificación con menor altura, de modo que respete e integre el patio de manzana y los restos de la muralla con el resto de la trama urbana y con arreglo a la normativa de luces rectas del Plan General. Al ser suelo público, el Ayuntamiento puede promover soluciones arquitectónicas de calidad, que de verdad mejoren este entorno, basta con que hagan lo contrario de lo que se propone en este Plan Especial, ciñéndose exclusivamente a las dos parcelas públicas de Principado y Ayuntamiento. Es curioso que en la exposición de motivos (en el apartado 1.2.10 de la Memoria justificativa del Plan Especial) se justifique el aumento de aprovechamiento, como único medio para sacar esta zona de la ciudad del estado de abandono en que se encuentra. Vaya, resulta que en esta operación es todo suelo público y en su mayor parte municipal. Una solución correcta se podría haber acometido directamente, sin Plan Especial ni Suelo Urbano No Consolidado, mientras que ahora, para recuperar la iniciativa, se propone una mala ordenación.

6) No se propone, en la manzana asociada, la eliminación de una planta completa del edificio de tres plantas de las “antiguas oficinas de Roces” para liberar el alero de la Capilla de los Alas, Bien de Interés Cultural.

7) No se plantea si es realmente necesaria la obtención de este inmueble (antiguas oficinas de Roces) para uso municipal, cuando el propio Ayuntamiento se está deshaciendo de inmuebles municipales de gran valor histórico como el Palacio de Maqua en la calle de La Cámara. ¿No bastaría con rebajar la planta sobrante, permitir abrir ventanas en la medianera manteniendo  el uso privado?. ¿No es esto fácilmente viable?, ¿no consume esto menos recursos públicos?.

8) No se propone la demolición del edificio de una planta que oculta la muralla, no compensable con ningún inútil miniequipamiento municipal, en una zona donde esa demanda está cubierta. ¿Por qué tiene que obtener el ayuntamiento este inmueble cómo equipamiento, cuando desde hace 25 años su única expectativa posible era la de vía pública?. 

¿Mejora esa intervención el entorno afectado?.

Si se lleva adelante esta propuesta se introducirán tipologías edificatorias ajenas al Casco Histórico y en general a las tipologías previstas en el planeamiento municipal, que, además de ajenas, son erróneas y que producen malas viviendas y malos espacios públicos. Reducir los estándares de calidad higiénico-sanitara de las viviendas en la nueva edificación no es una mejora.  Los espacios libres de uso público que se plantean en el plan, no son tales. Debemos distinguir lo que es una Vía Pública de un Espacio Libre. El espacio que se deja entre la apretada edificación que se propone, es insuficiente como calle, no digamos como Espacio Libre Público. El Ayuntamiento no debe avalar este intento de colar, por Espacio Libre Público, lo que son simples callejas entre edificios. El aparcamiento subterráneo que se propone, parece demasiado grande para el entorno en el que se propone; la excavación de dos plantas y media bajo los cimientos de viviendas de cinco y seis plantas, llegando a niveles inferiores a los del mar, puede encarecer la obra y hacerla poco viable. Tapar la muralla de Avilés con nueva edificación no es propio de un Plan de Reforma y “Mejora” del Casco Histórico y tampoco es una mejora.

¿Se produce un aprovechamiento lucrativo excesivo, a costa de daños al patrimonio cultural de Avilés?

Se produce, una sustitución de equipamientos públicos por aprovechamientos lucrativos y volumetrías desafortunadas en entornos sensibles. Se desaprovecha la oportunidad de una intervención más ambiciosa que enriquezca el entorno que se afecta. En este caso, y según la filosofía del Plan Especial, la operación de Reforma Interior se hace aumentando la volumetría como modo de obtener recursos extraordinarios para las arcas municipales. La destrucción del patrimonio inmobiliario municipal (viviendas sociales), tiene un coste que después hay que recuperar aumentando aprovechamientos. En este caso la sobreedificación se ve agravada por una desacertada ordenación de la edificación que dará como resultado viviendas con estándares higiénico-sanitarios por debajo de los obligados para cualquier otro solar ajeno al Plan Especial, y ajenos al tiempo presente. 

¿Se atiene a derecho lo que se propone?.

Para justificar los aumentos de aprovechamiento que enjuagan los costes de la operación el Ayuntamiento reconoce aprovechamientos de forma muy discutible. Tiene que considerar esta zona de Suelo Urbano Consolidado como Suelo Urbano No Consolidado, lo que constituye un artificio, aparentemente basado en la legislación urbanística asturiana, pero contradictorio con el sentido común, y recientemente, también con una sentencia del Tribunal Supremo que anula, dentro del Plan General de Ordenación del Concejo de Piloña, un caso similar de calificación de suelo urbano no consolidado, declarándola contraria a derecho, por alterar, sin fundamento suficiente, el estatuto de derechos y deberes de un suelo urbano que ya era consolidado. Tampoco se atiene a derecho que el Plan Especial modifique el Plan General de Ordenación Municipal de Avilés, en algo que no le compete, cómo es el criterio de luces rectas en la nueva edificación. Esta ilegalidad afecta a derechos consolidados, de viviendas existentes que dan frente a la calle Ruíz Gómez. Como ya se ha dicho en el apartado 3.4.5 del Plan Especial, se establece, a modo de excepción, el incumplimiento del artículo 5.73 de las Normas Urbanísticas del Plan General, y establece para la nueva edificación prevista aquí, otra normativa menos exigente. ESTO ES ILEGAL, pues un Plan Especial de Protección del Patrimonio NO PUEDE modificar un planeamiento, de rango superior, en aspectos que no conducen a la mejora o protección del Patrimonio, sino a la reducción de sus condiciones de habitabilidad. El Plan de supuesta “Mejora” reduce las exigencias higiénicas y sanitarias de la nueva edificación ilegítimamente. 

Conclusión

El Plan Especial de Reforma y "Mejora" del Casco Histórico de Avilés desaprovecha  las posibilidades que ofrece al Ayuntamiento disponer de una importante bolsa de suelo público en el corazón del centro histórico. Poner en valor esta zona degradada, poner en valor los restos de la muralla, realizar edificaciones más contenidas y generar espacios libres de uso público que tengan algún interés, no está reñido con permitir en esta zona aprovechamientos para uso privado. Una aproximación más inteligente y respetuosa seguiría cumpliendo los fines que sin duda el Ayuntamiento persigue, y resultaría más eficaz y ejemplarizante. 

Recreación de la Calle Los Alas

El Plan Especial y la Casa Palacio de Carlos Lobo

Casa-Palacio de Carlos Lobo

La segunda intervención descrita en el Plan Especial afecta al entorno de la Casa-Palacio de Carlos Lobo

¿Se puede considerar este un suelo urbano no consolidado?. Cualquiera al que se pregunte, aun no teniendo conocimientos específicos del tema, se sorprenderá de la pregunta. ¿no consolidado el centro histórico de Avilés?. Por más vueltas que le damos, no conseguimos averiguar qué problema presenta este entorno para que sea merecedor de una "Actuación de gestión" que pone patas arriba los derechos y deberes consolidados en estos treinta años de Planeamiento Urbanístico democrático. Veámoslo.

Lo que hay

Nos encontramos en un entorno con centro en la plaza Carlos Lobo, que continua por la calle de los Alfolís y Los Alas. Se encuentra en esta zona la iglesia de San Francisco conformando uno de los rincones más singulares de la villa. El ámbito que delimita la actuación incluye la casa-palacio de Carlos Lobo y su huerta, que tiene el máximo nivel de protección previsto en el catálogo (protección integral); un edificio de tres plantas con galería de  interés menor; un edificio de cuatro plantas sin ningún interés; y un solar sin edificar. Además incluye en este ámbito una de las edificaciones de planta baja adosada a la muralla en otra manzana, la Capilla de los Alas, que en el planeamiento vigente (Plan General y Plan Especial de Protección de Patrimonio) Están fuera de alineación y se prevé su demolición. En total el ámbito incluye 1.433,15 m² de parcelas con un aprovechamiento permitido de 3.347,24 m²

Fotos: Vista del Palacio Carlos Lobo desde la Calle Los Alas

 

Lo que se propone en el Plan Especial de Reforma y "Mejora" del Casco Histórico y porqué se propone

Se propone la rehabilitación de la Casa Palacio de Carlos Lobo adaptándola a un nuevo uso. Para ello se procede a su descatalogación, se cambia su nivel de protección de integral a parcial, única forma de acometer (según dice en el documento) las obras de remodelación para el nuevo uso previsto. Con esta dudosa intervención se pretende generar un equipamiento hotelero que ocupa el palacio y las parcelas aledañas, manteniendo las alineaciones actuales. Además, a cambio de un incremento del aprovechamiento del ámbito y de la práctica descatalogación de la casa-palacio, el Ayuntamiento obtiene un edificio de una planta, previsto para su demolición en el Planeamiento anterior, que aquí se trata de destinar a equipamiento municipal, no se sabe con que objeto.

 Lo que no se propone y mejoraría el casco histórico

1. No se propone mantener la protección de la Casa-Palacio de Carlos Lobo, edificio civil, de gran calidad arquitectónica que bien restaurado, podría albergar cualquier uso, incluso un uso hotelero distinguido, singular y de gran calidad. Es bueno recordar la obligación de conservación, que la ley impone a los propietarios, respecto de los edificios catalogados y que el Ayuntamiento tienen la obligación de velar porque así sea, pudiendo llegar incluso a la expropiación de los mismo si se viera en peligro la integridad de nuestro patrimonio.
2. No se propone que la nueva edificación en las parcelas aledañas se retire de la fachada sur del Palacio para ponerla en valor. (Reordenación de los aprovechamientos previstos en el Plan General)
3. No se propone NO SOBREEDIFICAR el entorno del Palacio con Nuevos Aprovechamientos que no se justifican (El aumento de los aprovechamientos es un regalo no justificado al promotor privado que afecta a un bien protegido)
4. No se propone la demolición del edificio de una planta que oculta la muralla, no compensable con ningún inútil miniequipamiento municipal, en una zona donde esa demanda está cubierta.

¿Mejora esta intervención el entorno afectado?

La destrucción del patrimonio arquitectónico de la ciudad (palacio de Carlos Lobo), mediante su vaciado y reedificación, no parece una mejora en ningún caso, y menos en un plan de Reforma y "Protección" del Casco Histórico.

La sobreedificación del entorno del palacio (se incrementa en 1.273 m2 la edificación permitida respecto al Plan General y al Plan Especial de protección vigentes), Tampoco es una mejora.

Mantener las alineaciones actuales en las parcelas aledañas al palacio, sólo impide poner en valor la arquitectura palaciega. No es una mejora tirar la edificación existente, para volver a tapar el palacio con nueva edificación de igual o mayor altura.



La obtención como equipamento público de un edificio que tapa la muralla para mantenerlo como equipamiento municipal, no tiene sentido, y si lo tendría su simple demolición. El deterioro del patrimonio arquitectónico de la ciudad no se "paga" con un miniedificio de 105 m3, en un lugar donde estorba.

¿Se produce una aprovechamiento lucrativo privado, a costa de daños al patrimonio cultural de Avilés?

Como ya hemos dicho en un post anterior, en la filosofía del Plan Especial está que las operaciones de reforma interior, se realizan a coste cero (económico, no patrimonial) para el Ayuntamiento. Esto se hace aumentando la volumetría a cambio de las "mejoras" propuestas. El supuesto coste cero en operaciones como esta, queda compensado con aprovechamientos, que se convierten en elevados costes en la convervación del patrimonio más valioso de nuestra ciudad. Es significativo que para obtener 105 m2 de equipamiento público, se aumenta el volumen de construcción permitido en 1.273 m2. Cada metro cuadrado de plaza "cuesta" un aumento de 12,12 m2 de edificabilidad en una zona muy sensible de la ciudad, y en dirección opuesta a lo que sería recomendable.

¿Se atiene a derecho lo que se propone?

Como ya hemos dicho en otro post, para justificar los aumentos de aprovechamientos que enjuagan los costes de la operación, el Ayuntamiento crea aprovechamientos de forma desordenada, y los atribuye haciendo tabla rasa de los derechos del suelo urbano consolidado que pasa a utilizar como suelo urbano no consolidado, es decir, un "artefacto" legal, que resulta contradictorio con la reciente sentencia del Tribuna Supremo que anula, dentro del Plan General de Ordenación del Concejo de Piloña, una similar transformación, por alterar, sin fundamento suficiente, el estatuto de derechos y deberes de un suelo urbano que ya era consolidado.

Conclusión

El Plan Especial de Reforma y "Mejora" del Casco Histórico de Avilés no se sostiene técnicamente, y atenta claramente contra el patrimonio histórico de Avilés. Obtener un equipamiento de 105 m2 en un suelo que el planeamiento desde hace 25 años contempla que se destine a vía pública a cambio de permitir la destrucción de la Casa-Palacio de Carlos Lobo y de un incremento de la edificabilidad desmesurado, no se sostiene, se mire por donde se mire, y supone un expolio al patrimonio económico e histórico de Avilés, se está primando el interés privado frente al bien común.  Estamos ante un suelo consolidado en el que no hay razón para realizar una reforma interior, lo que hay es la obligación del Ayuntamiento de velar por la conservación del casco histórico, para ello dispone de recursos legales.Esta actuación es contraria a esa obligación.