Intervención en la calle de Los Alas (I)

Lo que hay

El ámbito afectado por esta intervención es en su mayor parte suelo e inmuebles de titularidad pública.

Las parcelas de titularidad publica son; 1) Un edificio de viviendas sociales de propiedad municipal (273x5), en la calle Jovellanos. 2) una parcela municipal, con frente a la calle de los Alas, prevista en el Plan General para equipamientos, con un edificio de dos plantas, que en el catálogo  arquitectónico tiene un valor ambiental. 3) Una parcela edificada, con frente a la calle de los Alas, que era sede de la Autoridad Portuaria, ahora propiedad del Principado.

Las parcelas de propietarios privados son tres y están edificadas; una está en la manzana de la unidad, en la calle Jovellanos esquina a Ruiz Gómez, y no se entiende muy bien porqué se incluye dentro del ámbito. Es un edificio de tres plantas en pleno uso, para el que el planeamiento vigente ya prevé la posible ampliación a cinco alturas, por lo que no está justificada su inclusión en la actuación.

Las otras dos parcelas son ajenas a esta manzana. Están en la manzana de la capilla de Los Alas y son, un edificio de una planta que tapa la muralla de Avilés (vista desde el parque del muelle) y un edificio de tres plantas que “invade” el alero de la capilla de los Alas.
  

Lo que se propone y porqué se propone.

En la práctica, lo que propone el Ayuntamiento en esta unidad es:

1- Construir un aparcamiento subterráneo de gran capacidad dentro del casco histórico amurallado.

2- Generar recursos económicos, reordenando el suelo que tiene en la zona, al que se le incrementan los aprovechamientos, al tiempo que se reducen las superficies realmente utilizables para equipamientos efectivos.

3-Obtener dos edificios para equipamientos innecesarios, en otra manzana, para interpretar la muralla en lugar de mostrarla, a cambio de parte de los recursos de rendimiento de su suelo en la zona.

El aparcamiento subterráneo de 10.000 m2 en tres plantas ocuparía casi todo el ámbito de actuación. Sobre el aparcamiento se “ordenan” espacios de uso público entre bloques de vivienda, es decir, un patio de manzana sobre un techo de garaje al que se puede pasar. De las tres plantas de garaje (9 metros) dos plantas y media se sitúan por debajo de la actual rasante de la parcela, que es de 5 metros sobre el nivel de las mareas.La excavación del aparcamiento hasta ese nivel se realizará junto a los cimientos de edificios existentes, de seis y ocho plantas de altura, situándose esos cimientos muy superficialmente, por carecer de sótano. 

La necesidad de demoler el edificio de viviendas sociales de la calle Jovellanos, parece motivado por la necesidad de dar acceso al aparcamiento, lo que, en términos de coste-beneficio, es matar pulgas a cañonazos. 

Actualmente hay un aparcamiento de 286 plazas y más de 8.000 m2 en la plaza del Ayuntamiento, con un nivel de ocupación alto, y uno en el Centro Niemeyer de similar capacidad (276 plazas) que está pendiente de inauguración. No es lógico proponer un aparcamiento tan grande. Construirlo ocupando toda la parcela significa cargarse, varios tramos de la muralla de Avilés, de mayor o menor desarrollo sobre rasante (muralla a la que este Plan Especial no ofrece mucho aprecio, fuera de alguna declaración retórica, mientras la persigue o la tapa donde la encuentra) y cortar árboles de gran desarrollo, ideales, e insustituibles, para lo que, se supone, va a ser un espacio libre de uso público.Puestos a hacer un aparcamiento subterráneo podrían hacerlo bajo la plaza “dura” El Pescado, donde ya se cortaron innecesariamente árboles de gran envergadura. Desde el punto de vista urbano, y aparte de los indeseables efectos ya descritos, la concentración de grandes aparcamientos dentro del recinto de Cascos Históricos, es fuente de conflictos, ya que introducen tráficos importantes en espacios que ya se han consolidado como preferentemente peatonales; y crea un impacto muy congestivo en las horas punta.

Existe falta de claridad con lo que realmente va a pasar con el aprovechamiento generado en esta zona. Se trata de operar en un suelo Urbano Consolidado de propiedad pública, creando una Unidad de Actuación (llamadas APE), con métodos de Suelo Urbano No Consolidado: pero el único contenido razonable de esta operación es la edificación, pura y simple, de los terrenos municipales, con aprovechamientos privatizables, que permitan obtener los recursos necesarios para la expropiación de unos pequeños terrenos adosado a la muralla en otra manzana, la de la Capilla de los Alas,  (ver Post sobre la muralla y la capilla de Los Alas)

Está claro el sistema de gestión (cooperación) y la forma de adjudicación de los aprovechamientos  (proporcional en función de la propiedad del suelo); el aprovechamiento será (solo) mayoritariamente de propiedad pública. No queda claro, quién y con qué recursos construye el aparcamiento subterráneo de tres plantas, de dudosa viabilidad. Se indica en el estudio económico financiero el coste de la urbanización del techo del aparcamiento y que el Ayuntamiento dispondrá de una parte de las plazas del mismo, pero no se habla del coste de construcción ni del procedimiento de explotación, todo lo que parece abocar a un contrato de concesión, aunque no se explicite. Si está claro, en cambio, que la indemnización de inquilinos y valoración del edificio de viviendas sociales existente en este ámbito se lleva parte importante del 1.186.610 de euros del gasto por construcciones o actividades. ¿Gana algo el Ayuntamiento tirando un edificio de viviendas sociales para luego vender el aprovechamiento?, o va a hacer un pan con unas tortas.  

 

Aquí se ha incrementado el aprovechamiento destinado a uso privado lucrativo en 1176m2, de los 3127 actuales a los 4303 previstos en el Plan Especial (+37%). ¿Tiene sentido esta nueva sobreedificación del interior del casco histórico? La mayor parte del aprovechamiento aquí previsto se ha generado sobre suelo de propiedad pública, municipal y regional; y parte de los recursos obtenidos se irán en la destrucción de viviendas de uso social. Es muy legitimo que el Ayuntamiento genere recursos para los fines de mejora del Casco Histórico; pero aquí los resultados son dudosos, atentan contra valores del Casco Histórico, e introduce de forma extemporánea agentes privados al utilizar inadecuada las técnicas de gestión del Suelo No Consolidado. 

Por otro lado, la situación de los derechos edificatorios de la parcela situada en la calle Jovellanos esquina con Ruiz Gómez, resultan claramente vulnerados, ya que ahora es una parcela con derechos edificatorios directos y un aprovechamiento consolidado, que pasa a formar parte de una unidad de actuación no consolidada, en la que debe asumir parte de los gastos de reurbanización de la unidad y ceder parte del aprovechamiento que ya tenía asignado de modo firme.

La sobreedificación en esta unidad se ve agravada por una incomprensible "ordenación" de la nueva edificación, que desaprovecha el espacio disponible, introduce tipologías edificatorias ajenas al Casco Histórico, vulneran situaciones legitimas consolidadas, y degradan las exigencias higiénico-compositivas obligadas en todo el territorio municipal, Esto ultimo se pretende justificar,  en el apartado 3.4.5 del Plan Especial, que establece, a modo de excepción, el incumplimiento del artículo 5.73 de las Normas Urbanísticas del Plan General, y permite para la nueva edificación prevista aquí, otra normativa menos exigente. ESTO ES ILEGAL, pues un Plan Especial de Protección del Patrimonio NO PUEDE modificar un Planeamiento de rango superior, en aspectos que no conducen a la mejora o protección del Patrimonio, sino a la reducción de sus condiciones de habitabilidad. El Plan de supuesta “Mejora” reduce las exigencias higiénicas y sanitarias de la nueva edificación ilegitimamente. 

La ordenación propone sustituir parte de la edificación perimetral existente por un edificio de cinco planta interior a la manzana, adosado a la edificación existente, de modo que esos edificios junto con el nuevo formen una gran masa de edificios, llena de patios interiores de escasas luces. Esto produce viviendas de peor calidad, más oscuras y encerradas entre edificación. En el resto de la manzana se disponen varios bloquecitos de cuatro plantas en las alineaciones de las calles Jovellanos y los Alas. Curiosamente la obsesión de tapar medianeras desaparece al hacer los bloquecitos, ya que se mantiene la medianera del edificio de la fundación metal, separada solo dos metros de la nueva edificación. Son criterios de quita y pon. Estos bloquecitos de cuatro plantas poco separados entre sí  producen viviendas encerradas en si mismas, con ventanas enfrentadas a ventanas. Se pierde la oportunidad de crear espacios libres amplios que den "oxigeno" a las viviendas.

Esta ordenación de la edificación se justifica, en parte, con unos recorridos peatonales interiores a la manzana que no se entienden muy bien, ya existen calles que cumplen la función de vía pública desde hace más de 900 años, no parece muy justificado que haya que tirar edificios para abrir itinerarios peatonales que “sustituyan” a los de la trama medieval peatonalizada. Unir el interior de esta manzana con la calleja del Alvarín por una ruta alternativa, es un objetivo dudoso. El acceso al interior de la manzana se puede conseguir sin pagar el peaje de flanquear la calle de Los Alas con bloques de cuatro plantas “separados” entre sí menos de seis metros. 

La tipología de edificación adecuada a este entorno, está ya inventada, es la existente en el resto de la trama medieval: edificación perimetral a la parcela de dos o tres plantas, con grandes espacios libres interiores a la manzana. A partir de ahí se puede estudiar cómo hacer accesible y permeable el interior de la manzana para su uso público. No es la primera vez que en urbanismo se afronta este tipo de reto, en cascos históricos. Aquí se juega con la ventaja de trabajar en suelo público, lo que podría dar pié a soluciones más elaboradas y ambiciosas. Ateniéndonos a este criterio, se cumplen sin dificultad la normativa de luces rectas del Plan General y se pueden obtener rendimientos de edificación sustanciales, pero de condiciones mucho mejores (las propias de esta época).